Q1 不良資產(chǎn)主要估值思路是什么？
A： 不良資產(chǎn)回收主要取決于兩個(gè)方面：回收金額和回收時(shí)間，回收金額主要來(lái)源于抵質(zhì)押物回收、借款人回收、保證人回收，比較而言，抵質(zhì)押物回收相對可靠；回收時(shí)間通常根據入池貸款處置方案做估計，對于大多數通過(guò)司法途徑清償貸款的，回收時(shí)間則根據受評時(shí)點(diǎn)入池貸款所處的訴訟處置時(shí)點(diǎn)推算可能收到現金的時(shí)間（特殊情況另行考慮）。
其中，抵質(zhì)押物回收價(jià)值在司法訴訟情境下通過(guò)評估抵質(zhì)押物自身價(jià)值，并結合資產(chǎn)處置過(guò)程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價(jià)值進(jìn)行調整實(shí)現；借款人回收價(jià)值考慮借款人違約時(shí)所處經(jīng)營(yíng)狀態(tài)及最可能處置方案，選擇適用的評估方法，分析借款人償債資金來(lái)源可靠性，同時(shí)考慮其償債意愿，確定借款人回收價(jià)值；保證人回收評估主要考慮擔保方的性質(zhì)（自然人或者法人）、擔保性質(zhì)（一般責任擔保還是連帶責任擔保）、金額、期限及自然人擔保方的財產(chǎn)情況、法人擔保方經(jīng)營(yíng)狀況、擔保方與借款人的關(guān)系等，綜合分析擔保方的代償能力和意愿，確定保證人回收價(jià)值。
Q2 如何評估不良資產(chǎn)回收時(shí)間？
A：對于回收時(shí)間的評估通常結合抵質(zhì)押物、借款人、保證人可能的處置方案進(jìn)行判斷，大致可分為司法訴訟、持續經(jīng)營(yíng)、企業(yè)重組等情景。對于通過(guò)司法訴訟方式實(shí)現回收的情況，回收時(shí)間主要取決于法律訴訟進(jìn)度。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書(shū)送達、調解、判決、執行等，全部程序耗時(shí)約在2～3年左右，具體情況需結合各地區司法環(huán)境判斷，但對于存在政府干預、區域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，需適當延長(cháng)回收時(shí)間。對于通過(guò)持續經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現回收的情況，通?；厥諘r(shí)間主要取決于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、償債意愿及與作為債權人的銀行約定的還款計劃等，回收時(shí)間一般不長(cháng)于3年，特殊情況可酌情調整。對于通過(guò)企業(yè)重組的方式實(shí)現回收的情況，回收時(shí)間主要取決于重組安排。
Q3 在司法訴訟情境下，如何評估不動(dòng)產(chǎn)抵押物回收價(jià)值？
A：在司法訴訟情境下，對于不動(dòng)產(chǎn)抵押物回收價(jià)值判定首先要判斷抵押的有效性，然后定量分析具體的回收金額。
判斷抵押有效性主要考慮：（1）抵押人是否具備相應的民事權利能力和民事行為能力；（2）抵押房產(chǎn)是否符合法律規定，且權屬清晰；（3）抵押合同是否以書(shū)面形式訂立，且合法有效，抵押權是否依法設立，且處于法律訴訟時(shí)效內。
定量分析回收金額首先確定抵押資產(chǎn)評估價(jià)值，再結合資產(chǎn)處置過(guò)程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價(jià)值進(jìn)行調整。影響處置變現的因素主要考慮區域經(jīng)濟景氣情況、區域司法環(huán)境、處置變現中涉及稅費、涉及抵押資產(chǎn)拖欠工程款、資產(chǎn)的特殊類(lèi)型（如涉及變現需補交土地出讓金的情況、關(guān)于唯一住房的特殊考慮、專(zhuān)用設備等）、民間借貸等方面的影響，由于實(shí)務(wù)中不良資產(chǎn)個(gè)性化差異大，需結合具體情況判斷分析。
Q4 租賃對不動(dòng)產(chǎn)抵押回收價(jià)值有何影響？
A：租賃對抵押的不動(dòng)產(chǎn)回收價(jià)值和回收時(shí)間影響較大，主要體現在以下幾方面：
如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內法院帶租拍賣(mài)，在租賃有效期內租賃合同對抵押物受讓人繼續有效，同時(shí)在處置抵押物時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買(mǎi)受人不具有法律效力，但抵押物處置時(shí)，如果租賃狀態(tài)對抵押權實(shí)現產(chǎn)生影響，法院應在去除租賃權后執行拍賣(mài)流程。鑒于此，通常為規避抵押物處置過(guò)程中可能來(lái)自承租人的阻礙，作為債權人的銀行會(huì )要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時(shí)放棄租賃或放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的承諾書(shū)。
為維持和業(yè)主的關(guān)系，租賃方傾向于將租金交付給抵押物所有權人，銀行通常難以控制租金，附屬的租賃權會(huì )對抵押物回收價(jià)值產(chǎn)生影響。但特殊情況下，如果作為債權人的銀行能夠控制全部或者部分租金，且承租人有能力長(cháng)期穩定的支付租金，附屬的租賃權將有利于銀行債權的回收。
租賃在抵押前存在，抵押物處置要考慮目前租戶(hù)的利益，租金水平低于市場(chǎng)價(jià)格影響回收價(jià)值，租戶(hù)的配合意愿影響抵押物的回收時(shí)間；另一方面，租賃于抵押后設立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購買(mǎi)權的承諾書(shū)，但實(shí)際執行中仍可能存在承租人不予配合的情況，影響抵押物回收價(jià)值和回收時(shí)間。
尤其以下情況會(huì )加大抵押房產(chǎn)處置難度：
（1）剩余租賃期長(cháng)；
（2）租金遠低于市場(chǎng)水平；
（3）租金已一次性全部支付；
（4）租賃合同解約成本高。
此外，還需關(guān)注債務(wù)人為對抗銀行行使抵押權而與第三方惡意串通虛構租賃關(guān)系的情況，如租金為明顯不合理的低價(jià)或偽造租金證據的，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有的請求，但實(shí)際執行中受制于調查取證等因素影響，對回收時(shí)間會(huì )有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價(jià)值。
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