基本案情
（一）裁定物權變更及轉讓
1、武漢市中級人民法院以（1999）武執字第1045號民事裁定書(shū)，將潮銀公司對本案訴爭房屋的所有權過(guò)戶(hù)給信達資產(chǎn)湖北分公司，裁定書(shū)未向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)送達，信達湖北分公司未進(jìn)一步辦理取得房屋所有權證。
2、信達湖北分公司通過(guò)拍賣(mài)的方式向高雷轉讓案涉房產(chǎn)，高雷支付轉讓對價(jià)357萬(wàn)元。
（二）案涉房產(chǎn)轉讓
1、津漢公司知曉（1999）武執字第1045號民事裁定書(shū)已將房屋所有權過(guò)戶(hù)給信達湖北分公司的前提下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下（具體交易細節通過(guò)公開(kāi)材料未掌握）。
2、津漢公司與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》轉讓案涉房屋，世紀金星公司支付房屋購買(mǎi)對價(jià)并通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完畢登記變更手續，案涉房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)至世紀金星公司名下。
（三）進(jìn)入訴訟
1、高雷主張案涉房產(chǎn)所有權并向武漢市中級人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北省高級人民法院，最終高雷向最高人民法院申請再審。
法院判決
最高法院再審：法律文書(shū)確定物權在未辦理登記前轉讓屬于債權轉讓并非物權轉讓?zhuān)皇兰o金星公司善意取得房產(chǎn)所有權。
1、本案中，一審法院以（1999）武執字第1045號民事裁定書(shū)將本案訴爭房屋的所有權過(guò)戶(hù)給信達湖北分公司所有，但信達湖北分公司沒(méi)有辦理取得房屋所有權證，而高雷通過(guò)拍賣(mài)程序競得本案訴爭房屋后，本案訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下。因此，信達湖北分公司在未辦理案涉房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記的情形下，處分權應受到限制。故信達湖北分公司向高雷轉讓案涉房產(chǎn)的行為，屬于法律意義上的債權轉讓行為。高雷在依約履行合同義務(wù)支付對價(jià)款357萬(wàn)元的情形下，其作為債權人有權要求合同相對人信達湖北分公司履行合同義務(wù)，但缺乏確認案涉房產(chǎn)所有權直接歸其所有的請求權基礎。
2、津漢公司在知曉法院裁定將本案訴爭房屋的所有權過(guò)戶(hù)給信達湖北分公司的情形下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下并與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將房屋予以轉讓?zhuān)瑯嫵蔁o(wú)權處分。世紀金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行為是否有效，取決于是否符合以下三個(gè)要件，即受讓財產(chǎn)時(shí)處于善意、價(jià)格合理、財產(chǎn)已辦理登記手續或交付。首先由于案涉爭議房產(chǎn)已通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完畢登記變更手續并已過(guò)戶(hù)至世紀金星公司名下；其次原審期間高雷并未主張和提交對價(jià)存在不合理情形的相關(guān)證據；第三，世紀金星公司通過(guò)中介機構萬(wàn)家樂(lè )公司介紹購買(mǎi)訴爭房屋時(shí)，由于訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下，房地產(chǎn)管理部門(mén)登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房產(chǎn)存在權利瑕疵，且世紀金星公司為保證交易安全還隨萬(wàn)家樂(lè )公司一同前往房屋所在地查看了房屋狀態(tài)，津漢公司亦按其承諾在成交后將租賃關(guān)系轉移至世紀金星公司名下，因此認定世紀金星公司在購買(mǎi)房產(chǎn)過(guò)程中已盡必要的注意義務(wù)，受讓財產(chǎn)處于善意。 綜合上述世紀金星公司善意取得房屋所有權。
3、津漢公司因無(wú)權處分給相關(guān)權利人造成的損失，相關(guān)權利人可另行向津漢公司主張；高雷作為信達湖北分公司的合同相對人對其債權不能實(shí)現所受到的損失亦應另尋途徑解決。
爭議焦點(diǎn)及實(shí)踐啟示
（一）因法律文書(shū)取得物權的注意事項
以物抵債是AMC處置不良資產(chǎn)時(shí)常用的處置方式之一，在不動(dòng)產(chǎn)作為以物抵債的標的物時(shí)，何時(shí)發(fā)生物權變動(dòng)在實(shí)踐中存在多種情形。本案中涉及的房產(chǎn)則是在執行程序中的以物抵債，我們從中得到如下啟示：
首先，生效法律文書(shū)可作為物權變動(dòng)的依據。根據《物權法》第九條規定，“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規定的除外。”一般情形下，當事人達成以物抵債合意，雙方共同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記方發(fā)生物權效力。此外，實(shí)踐中通過(guò)司法程序達成以物抵債的也十分常見(jiàn)。根據《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”?？梢哉J為，屬于《物權法》第二十八條規定的法律文書(shū)可以作為物權變動(dòng)的依據，及法律文書(shū)發(fā)生效力時(shí)物權以發(fā)生轉移。本案中信達對案涉房產(chǎn)的所有權即源于（1999）武執字第1045號民事裁定書(shū)，即執行中的以物抵債裁定。因此，可以認為雖然信達并未辦理房產(chǎn)轉移登記手續，但裁定書(shū)已發(fā)生了物權變動(dòng)的效力，即在裁定書(shū)生效時(shí)信達已成為案涉房產(chǎn)的合法所有權人。
其次，以生效法律文書(shū)取得的物權，處分權受限制。根據《物權法》第三十一條規定，“依照本法第二十八條至三十條規定享有不動(dòng)產(chǎn)物權的，處分該物權時(shí)，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。”本案中信達雖已通過(guò)生效法律文書(shū)成為案涉房產(chǎn)的所有權人，但由于未辦理登記手續，房產(chǎn)在仍登記在他人名下，最高院認為“信達在辦理完畢登記手續前，處分權受限制，從法律意義上講，信達轉讓案涉房產(chǎn)的行為是一種債權轉讓行為。”從各國立法上看，德國、瑞士及我國臺灣地區法律均規定，上述物權在未辦理登記前不得處分，從根本上限制了處分權。但根據我國《物權法》第三十一條規定，未經(jīng)登記仍可以處分該物權，只是未經(jīng)登記在轉讓方和受讓方之間不發(fā)生物權變動(dòng)效力，因此受讓方僅能根據相關(guān)合同對轉讓方有相應的請求權。
（二）善意取得的構成要件
本案中高雷因從信達受讓案涉房產(chǎn)，主張案涉房產(chǎn)的所有權，但案涉房產(chǎn)已被在登記機關(guān)登記的名義權利人津漢公司轉讓給世紀金星公司。由于津漢公司并非案涉房產(chǎn)的所有權人，其處分行為構成了法律意義上的無(wú)權處分。在無(wú)權處分行為下，所有權人有權追回。根據《物權法》第一百零六條規定，“無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”。因此信達作為所有權人，有權追回案涉房產(chǎn)，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根據第一百零六條的例外條款，除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：
首先，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，即受讓人是否知曉轉讓人對轉讓標的的權利存在瑕疵。本案中案涉房產(chǎn)登記在轉讓人津漢公司名下，受讓人通過(guò)中介機構購買(mǎi)案涉房產(chǎn)，并且受讓人曾實(shí)地查驗房產(chǎn)，并不存在受讓人明知津漢公司并非案涉房產(chǎn)的合法權利人的證據，因此判定受讓人是善意的。
其次，以合理的價(jià)格轉讓。本案對于案涉房產(chǎn)的價(jià)格是否合理，原告高雷并未提出認為其不合理的證據，因此法院對轉讓價(jià)格的合理性并未質(zhì)疑。
第三，轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中案涉房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)順利地在津漢公司和世紀金星公司之間辦理完畢轉移登記。
在案涉物權由第三人善意取得后，相關(guān)當事人可能的救濟措施有以下幾方面：首先，高雷依據與信達之間的轉讓合同對信達有要求其配合辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記的請求權，在合同的根本目的無(wú)法達成時(shí)，高雷可依據合同向信達要求返還價(jià)款、賠償損失等。然而在不良資產(chǎn)流轉過(guò)程中，轉讓合同內往往會(huì )充分披露不良資產(chǎn)存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文書(shū)確定的物權無(wú)法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一，在轉讓方充分披露瑕疵并約定免責的前提下，并且標的資產(chǎn)往往僅為不良資產(chǎn)包中的一部分，受讓方能否主張返還價(jià)款或賠償損失仍有不確定性。其次，對于信達而言，作為案涉房產(chǎn)的所有權人，在被無(wú)權處分并由第三人善意取得后，可要求無(wú)權處分人賠償損失。
（三）法律文書(shū)確定的以物抵債的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)
值得我們思考的是，如債權人通過(guò)與債務(wù)人達成以物抵債合意，但物權尚未發(fā)生變動(dòng)，即抵債行為尚未完成時(shí)，債權人還持有對債務(wù)人的債權，如抵債物為不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)辦理完畢轉移登記后原債權方才消滅。然而，在債權人通過(guò)司法程序實(shí)現以物抵債的行為中，生效法律文書(shū)已發(fā)生了物權變動(dòng)的效力，即原債權以通過(guò)以物抵債而消滅，此時(shí)如物權在辦理登記手續時(shí)存在障礙，會(huì )影響對該物權的處分行為。如抵債物因無(wú)權處分被第三人善意取得，那么實(shí)際所有權人能夠主張的是向無(wú)權處分人請求損害賠償的權利。
因此在根據法律文書(shū)確定的以物抵債項目中，應注意以下幾方面：
首先，在實(shí)際情況允許下，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記，確保在公示層面為不動(dòng)產(chǎn)合法權利人，一方面避免他人無(wú)權處分，另一方面確?？梢皂樌幏植粍?dòng)產(chǎn)；
其次，在確實(shí)無(wú)法自行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記的情形下，應當要求法院執行人員向登記機關(guān)發(fā)送協(xié)助執行文件或其它相關(guān)文件，盡可能在行政機關(guān)登記層面使不動(dòng)產(chǎn)登記存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；
第三，在對外轉讓抵債資產(chǎn)時(shí)，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資產(chǎn)包轉讓過(guò)程中，應明確約定免責條款。
浙公網(wǎng)安備?33010202000630號 
