抵押物作為貸款的擔保措施之一，至關(guān)重要。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十一條：拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣(mài)而消滅，拍賣(mài)所得價(jià)款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。如貸款有抵押物作為擔保措施，則債權人有權就抵押物優(yōu)先受償。
除抵押物的位置、面積、產(chǎn)權情況、市場(chǎng)價(jià)值等因素外，關(guān)于房產(chǎn)抵押物的考察，結合法院執行實(shí)際，從強制執行階段考慮，考察時(shí)容易被忽略卻應重點(diǎn)注意的有以下幾點(diǎn)：
出租情況
根據<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問(wèn)題的解釋>第六十五條、六十六條關(guān)于抵押與租賃順序的法律規定，一旦貸款逾期起訴進(jìn)入強制執行階段，如果抵押物在貸款抵押之前已出租，即使經(jīng)過(guò)拍賣(mài)程序買(mǎi)受人購得該房產(chǎn)，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效，即在租賃合同有效期內，受讓人也不能驅趕承租人。作為受讓人，購買(mǎi)該抵押物時(shí)，租賃到期日及租金支付情況為必須考慮因素。因此在貸款前應查清楚抵押房產(chǎn)的租賃情況，如在貸款前該抵押房產(chǎn)已出租，需要借款人提供與承租人的租賃合同，確定租賃到期日及租金支付情況，以便之后更好的處理抵押物。
同時(shí)實(shí)踐中還有一種情況，借款人將抵押房產(chǎn)在貸款之前已經(jīng)與買(mǎi)受人簽訂合同賣(mài)出，買(mǎi)受人也實(shí)際占有了抵押房產(chǎn)，但借款人一直未配合辦理過(guò)戶(hù)，抵押房產(chǎn)仍在借款人名下，借款人拿著(zhù)自己名下已經(jīng)賣(mài)出的房產(chǎn)告知貸款人該房產(chǎn)只是出租出去仍在自己名下來(lái)做抵押登記，并辦理了貸款，對此買(mǎi)受人并不知情。之后在執行階段經(jīng)法院取證證實(shí)該房產(chǎn)已賣(mài)出，對該抵押房產(chǎn)的執行，買(mǎi)受人提出執行異議，如異議成立，該抵押房產(chǎn)將無(wú)法執行。為防止這種情況的發(fā)生，在貸款之前除了對抵押物進(jìn)行實(shí)地考察、詢(xún)問(wèn)外，讓借款人提供租賃合同，將租賃合同與實(shí)地考察情況相結合，可以查證該房產(chǎn)到底是已賣(mài)出還是已租賃。
兩套住房的抵押
雖然根據法律規定，目前被執行人唯一住房在以下情況可以進(jìn)行拍賣(mài)：
1、對被執行人有撫養義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的；
2、執行依據生效后，為逃避債務(wù)，轉讓、轉移自己名下的房產(chǎn)的；
3、申請執行人按照當地廉住房保障面積標準提供臨時(shí)的周轉房的，或者申請執行人同意按照當地房屋租賃市場(chǎng)平均的租金標準，從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的。但如果借款人在貸款之時(shí)已有兩套住房，為了防止抵押人在貸款期間執行依據生效之前將其中一套住房轉讓、轉移只剩下唯一住房，也為避免執行唯一住房的繁瑣程序，可在貸款時(shí)將借款人兩套住房都辦理抵押手續，這樣一旦借款人逾期償還，便可申請法院評估拍賣(mài)其中一套住房，而不會(huì )因為只抵押了一套住房出現唯一住房無(wú)法拍賣(mài)或者拍賣(mài)程序復雜的情況發(fā)生。但應注意，因為兩套住房在執行階段要留一套唯一住房給被執行人，即只能拍賣(mài)兩套抵押住房的其中一套，所以即使抵押兩套住房，對于抵押率，仍應按照一套住房的抵押率計算；同理，如果抵押一套住房、一套門(mén)頭房，則只能按門(mén)頭房的抵押率計算借款額度。
抵押人婚姻狀況的考察
個(gè)別抵押人在貸款之前早已離婚，已將抵押房產(chǎn)分給前夫或前妻只是未辦理過(guò)戶(hù)，拿該房產(chǎn)在貸款人處辦理了抵押登記并貸款。在查封或執行階段其前夫或前妻提出異議稱(chēng)該房產(chǎn)在離婚時(shí)已經(jīng)分割只是未辦理過(guò)戶(hù)，并提供民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議，如異議成立，則該房產(chǎn)就無(wú)法拍賣(mài)。
為避免這種情況的發(fā)生，有以下做法：
一，抵押人的配偶也應簽訂擔保合同。這樣即使其前妻或者前夫提出執行異議，作為擔保人，仍可拍賣(mài)其名下的房產(chǎn)。
二，在貸前讓抵押人提供婚姻情況證明，如其已離婚，除了提供離婚證外，還應提供民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議，查看財產(chǎn)分割情況。為防止個(gè)別抵押人在離婚之前復印結婚證偽造婚姻狀況，如抵押人已婚，應查看其結婚證原件，因為如果婚姻狀況為離婚，結婚證原件上會(huì )有作廢章。
居住情況
如抵押房產(chǎn)有人居住，在執行階段將該房產(chǎn)如果拍賣(mài)出去，涉及到該抵押房產(chǎn)的清理與交付，以便交付買(mǎi)受人處分。如果居住人不配合遷出，將給執行工作帶來(lái)難度。很多情況下居住者年紀較大、身體狀況較差且不配合，如果產(chǎn)生意外情況將難以交付，因此評估拍賣(mài)程序不得不中止。
所以在貸款前應了解抵押房產(chǎn)的居住情況，一般而言，考慮到居住人的身體狀況，年輕人居住比老年人居住更容易遷出，少數人居住比多數人居住更容易遷出。
多抵少貸
很多時(shí)候例如抵押物評估100萬(wàn)，如根據50%的抵押率，貸款人放款50萬(wàn)，抵押50萬(wàn)。但需要注意，這50萬(wàn)只是本金，如果該房產(chǎn)有二押存在，因為只抵押了50萬(wàn)，執行階段只能就本金50萬(wàn)元優(yōu)先受償而不包括利息。所以建議先授信，例如授信借款人60萬(wàn)額度，對應授信協(xié)議辦理抵押，抵押60萬(wàn)，這樣即使存在二押，就60萬(wàn)優(yōu)先受償也足以覆蓋借款本息。
抵押物對貸款至關(guān)重要，做好抵押物的考察，貸款就有了很大的保障。對抵押物價(jià)值的粗略估算，可以按照以下公式：
抵押物現有市值，按照拍賣(mài)階段兩次均降價(jià)20%計算（具體降價(jià)要看抵押物的評估價(jià)值，我們在這里按照最高降價(jià)粗略估算），是否能夠覆蓋借款本息+案件受理費+財產(chǎn)保全費+執行費+評估費+律師代理費等費用。
法院視點(diǎn)
對抵押物申請強制執行中將會(huì )出現的問(wèn)題的總結
一、申請法院強制執行時(shí)，被執行人下落不明時(shí)，如何進(jìn)行？
在我司根據強制執行公證向法院申請強制執行時(shí)，我司會(huì )向法院提供一個(gè)被執行人的地址和聯(lián)系方式，法院將按照此地址和聯(lián)系方式向被執行人通過(guò)司法專(zhuān)郵的方式送達執行通知，即使該通知無(wú)法按照我司提供的地址得到送達，也視為送達，法院即可進(jìn)行強制執行，并不需要進(jìn)行公告，而不會(huì )存在相應的公告期。
二、雙方在抵押合同中約定的抵押物價(jià)值條款是否可以作為雙方處置的依據？
據《物權法》第195條和最高院《關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》，對抵押物的處置分兩種：
（一）申請法院的強制執行，在法院查封、扣押后進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，拍賣(mài)是其首選的方式，具體到拍賣(mài)程序主要為：
1、委托評估機構進(jìn)行對抵押物的價(jià)值進(jìn)行評估（注：評估機構的產(chǎn)生首先由當事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機確定，另外當事人雙方及其他債權人申請不進(jìn)行評估的，法院也應當準許。）；
2、拍賣(mài)機構的選擇：拍賣(mài)機構的產(chǎn)生首先由當事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機確定；
3、拍賣(mài)保留價(jià)的確定：由人民法院參照評估價(jià)確定；未評估的，參照市價(jià)確定，同時(shí)應征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)（其中第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。）；
4、發(fā)布拍賣(mài)公告：動(dòng)產(chǎn)在拍賣(mài)7日前公告，拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)或其他財產(chǎn)權，在拍賣(mài)前15日前公告；
5、通知優(yōu)先購買(mǎi)權人：于拍賣(mài)5日前通知；
6、第一次拍賣(mài)：當無(wú)人競買(mǎi)或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請執行人或者其他執行債人申請或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交其抵債。
當申請人不同意時(shí)，實(shí)行第二次拍賣(mài)，第二次拍賣(mài)流拍的，按無(wú)人競買(mǎi)或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)低于保留價(jià)的情況處理，即由到場(chǎng)的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財產(chǎn)的，將該財產(chǎn)交其抵債。當申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進(jìn)行第三次拍賣(mài)。第三次拍賣(mài)流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣(mài)終結之日起七日內發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財產(chǎn)，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產(chǎn)退還被執行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執行措施的除外。
（二）變賣(mài)：對查封、扣押、凍結的財產(chǎn)，當事人雙方以及有關(guān)權利人同意變賣(mài)的，也可以變賣(mài)。
當事人雙方及有關(guān)權利人對變賣(mài)財產(chǎn)的價(jià)格有約定的，按照其約定價(jià)格變賣(mài)；無(wú)約定價(jià)格但有市價(jià)的，變賣(mài)價(jià)格不得低于市價(jià)；無(wú)市價(jià)但價(jià)值較大、價(jià)格不易確定的，應當委托評估機構進(jìn)行評估，并按照評估價(jià)格進(jìn)行變賣(mài)。按照評估價(jià)格變賣(mài)不成的，可以降低價(jià)格變賣(mài)，但最低的變賣(mài)價(jià)不得低于評估價(jià)的二分之一。因此，對抵押物的處置時(shí)選擇變賣(mài)時(shí)，當事人在抵押合同中約定的抵押物的價(jià)值方為有效，但雙方約定的價(jià)值不得低于抵押物的市價(jià)。
三、抵押物被法院查封，我司處理抵押物會(huì )出現的屏障在哪？
抵押物在被法院查封后，雖然我司享有抵押權，并就該抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償；但對抵押物的處分必須先經(jīng)申請人和法院的同意并進(jìn)行處分后方可得到優(yōu)先受償；若該申請人的債權得不到滿(mǎn)足，不會(huì )同意處分該抵押物，法院同時(shí)也不能結案，申請人和法院都不同意處分抵押物，并且在法院查封狀態(tài)下的抵押物，未得到法院同意的情況下相關(guān)的政府部門(mén)也不會(huì )同意處分，否則會(huì )承擔一定的賠償責任。故該抵押物一時(shí)無(wú)法得到處置，我司將會(huì )搭進(jìn)很長(cháng)的時(shí)間成本。
四、抵押后法院是否可以被法院查封
根據最高院《關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題得規定（試行）》第40條：人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權的規定，法院可以對已經(jīng)抵押的物品進(jìn)行查封。并且在法院查封后，當事人實(shí)施的抵押行為將被認定為無(wú)效。
五、對抵押物流質(zhì)處理的理解
《物權法》第一百八十六條規定：“抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。”也即是在抵押合同簽訂時(shí)，債務(wù)人與債權人不得在合同簽訂時(shí)直接約定當債務(wù)人無(wú)法償還債權人的債權時(shí)，抵押財產(chǎn)直接歸債權人所有；最高院發(fā)布《關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》的第十九條規定：“拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競買(mǎi)或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交其抵債。”此條規定的意思是在抵押物無(wú)法得到拍賣(mài)的情況下，在法院的主持下對抵押物作價(jià)直接處理給債權人，這是在事后的一個(gè)萬(wàn)不得已的處理措施，且在法院的干預之下，二者之間并不存在著(zhù)矛盾。
（資料來(lái)源：轉載自涅槃網(wǎng)；原文出處/作者：未知）
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