不良房產(chǎn)“煉金術(shù)” “爛尾”如何成為暴利行業(yè)
發(fā)布時(shí)間：
2017-08-02 16:05:44
資料來(lái)源：第一財經(jīng)日報
2013年，不良房產(chǎn)投資人馮劍云從瑞士合眾集團離開(kāi)回到國內時(shí)，還沒(méi)有預見(jiàn)到國內即將迎來(lái)第三波不良投資周期；在隨后的一年多里，經(jīng)濟放緩，銀行不良雙升趨勢愈加明顯，一個(gè)聲音告訴他，機會(huì )來(lái)了。
馮劍云舉了個(gè)例子。“我們之前看過(guò)一個(gè)南通（樓盤(pán)）包工頭的項目，他在上海（樓盤(pán)）周邊城市拿了一塊有湖景的地，堅持要實(shí)現自己的個(gè)人夢(mèng)想和情懷，即建豪宅，于是在湖邊造了很多大別墅，500㎡~1000㎡一棟、均價(jià)2萬(wàn)/㎡，單價(jià)在1000萬(wàn)~2000萬(wàn)元。”
馮劍云說(shuō)，“在當地市場(chǎng)上，買(mǎi)得起2000萬(wàn)元別墅的都是超高端客戶(hù)，這種客戶(hù)特別挑剔，不僅挑產(chǎn)品還挑開(kāi)發(fā)商，顯然這個(gè)民營(yíng)老板的操盤(pán)水平和公司品牌支撐不了如此高售價(jià)的豪宅。”別墅銷(xiāo)售緩慢，影響資金回籠，形成爛尾。
處置到最后，只好把部分別墅推倒或重新分割成為200㎡的別墅，還送100㎡的院子，一棟別墅400萬(wàn)元，因為“買(mǎi)400萬(wàn)別墅的人都是中產(chǎn)客戶(hù)，只看性?xún)r(jià)比”。
過(guò)去的十來(lái)年，馮劍云一直從事地產(chǎn)或不良資產(chǎn)的投資管理工作，除了在全球最大的不良資產(chǎn)投資基金阿波羅資產(chǎn)管理公司工作過(guò)，他還曾供職于摩根士丹利、匯豐控股等機構。
“就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中國與世界上任何一個(gè)國家不同。所以，中國的不良房產(chǎn)投資市場(chǎng)必然也會(huì )十分特殊。”在馮劍云看來(lái)，由于不良房產(chǎn)投資基本歸屬于非標領(lǐng)域，越是有難度的項目處置成功，其回報也就越可觀(guān)。
逆周期中的暴利行業(yè)
2004年，與阿波羅齊名、全球最大不良房產(chǎn)私募基金之一的柯羅尼資本（ColonyCapital）進(jìn)入中國，時(shí)逢國內的第二波不良投資周期，柯羅尼隨后和上海實(shí)業(yè)集團合作設立揚子基金，專(zhuān)注國內不良資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資，其全部項目已于2011年退出。數據顯示：從1990年開(kāi)始，巴拉克的房地產(chǎn)投資公司每年的回報率都可以達到21%。
本月初，特朗普逆襲贏(yíng)得美國總統選舉。而值得注意的是，在特朗普8月份公布的13人豪華經(jīng)濟團隊中，柯羅尼的創(chuàng )始人、美國內政部前助理副部長(cháng)托馬斯·巴拉克也在其中。
截至目前，銀行不良雙升的趨勢依舊沒(méi)有逆轉，而在銀行的不良債權抵押物中，以各種形態(tài)存在的房地產(chǎn)和土地占有絕對份額，所以，房地產(chǎn)的處置能力也就決定了銀行不良資產(chǎn)的最終清收效果。
浙商資產(chǎn)管理研究院監測到的淘寶司法拍賣(mài)數據顯示：北京（樓盤(pán)）、上海兩地的部分法拍房其成交價(jià)已與市場(chǎng)價(jià)持平，而法拍房的一大來(lái)源正是銀行對于不良債權抵押物的處置。
上世紀80年代，美國陷入儲貸危機，大量困境房產(chǎn)項目浮出水面，這也正是巴拉克原始資本積累期，他于1990年設立柯羅尼。在接下來(lái)的幾年中，巴拉克四處物色以房地產(chǎn)項目做抵押的不良貸款，到1995年，他已經(jīng)從收購的不良貸款中賺取了25億美元的利潤。
在北京，早前有最貴爛尾樓之稱(chēng)的海天廣場(chǎng)，由于涉及40多個(gè)債權人、38起訴訟，案情錯綜復雜，被法院多次查封，令眾多地產(chǎn)公司望而卻步。
2009年，光耀東方投資公司以總價(jià)約20億元的代價(jià)收購了海天廣場(chǎng)，僅用了三個(gè)月的時(shí)間就將其盤(pán)活。當年12月底，已更名為北京光耀東方廣場(chǎng)的該物業(yè)公寓部分開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)格為每平方米2.3萬(wàn)至2.5萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)當日500套房源被搶購一空，僅這500套房源就覆蓋了此前的收購成本，此后加推的房源也迅速售罄。
有業(yè)內人士測算，在這個(gè)項目中，光耀東方的自有投入資金獲得了近10倍的收益。
房產(chǎn)如何變不良的
那么，逆周期下，不良房產(chǎn)處置是如何變成暴利性行業(yè)的，這就要回到一個(gè)正常的房產(chǎn)是如何變成不良的，不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。
馮劍云介紹說(shuō)，第一類(lèi)就是涉及違規、違建、超建的房產(chǎn)，這種房產(chǎn)在一線(xiàn)城市比較常見(jiàn)，比如政府批復10萬(wàn)㎡，結果開(kāi)發(fā)商建了11萬(wàn)㎡，在如今規范的市場(chǎng)背景下，此類(lèi)房產(chǎn)會(huì )面臨拿不到批文與銷(xiāo)售證的局面。
第二類(lèi)是由于政府政策變更、政府領(lǐng)導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優(yōu)惠政策被取消、城市片區控規調整等。對于這樣的項目，除非低成本的長(cháng)線(xiàn)大資金，否則難以撼動(dòng)，處置模式也以慢慢消化為主。
第三類(lèi)是由于復雜的債權、債務(wù)糾紛進(jìn)而形成的不良房地產(chǎn)，這種以民營(yíng)企業(yè)投資的地產(chǎn)項目居多。
“有位民企老板拿了一塊地，項目估值10億，他從銀行借了5億，信托搞了3億，又以股權質(zhì)押的形式從民間融資了1億，相當于10億的項目借了9億。后來(lái)，由于項目設計不好、銷(xiāo)量上不去，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個(gè)項目查封。”馮劍云說(shuō)。
第四類(lèi)則是由于市場(chǎng)定位不準，產(chǎn)品設計能力差、開(kāi)發(fā)商操盤(pán)水平差，導致項目陷入困境的。文章開(kāi)頭提及的南通包工頭豪宅項目就是典型。
第五類(lèi)純粹是基于市場(chǎng)原因導致的不良。如果一個(gè)地區的市場(chǎng)供應量過(guò)大，可能未來(lái)十年都處于去庫存階段。
“這五種情況時(shí)常疊加，產(chǎn)生更加復雜棘手的不良模式。”總體來(lái)說(shuō)，處置難度越大的項目，處置成功后的收益也就越高。
二道販子們的回歸
2013年，廣州（樓盤(pán)）不良資產(chǎn)包“業(yè)余玩家”李智楠從某銀行手中購買(mǎi)的一筆單宗債權，本息合計9000萬(wàn)元，4900萬(wàn)到手；抵押物包括151套回遷房、地下車(chē)庫和兩層商鋪。
“我是做物業(yè)出身，在處置物業(yè)方面比較有經(jīng)驗。債權到手之后，我們幾個(gè)合伙人做了4~5套方案，并根據實(shí)際情況反復推演，當時(shí)我們決定先從商品房入手，只要151套房產(chǎn)中能夠賣(mài)出60套，我們就賺。由于這里面涉及151個(gè)回遷戶(hù)，我們一戶(hù)一戶(hù)地談，市場(chǎng)價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡，我們給回遷戶(hù)的價(jià)格是1.5萬(wàn)元/㎡，最終回遷戶(hù)購買(mǎi)了90套房產(chǎn)。”他說(shuō)。
回歸到不良房產(chǎn)處置模式的本源，無(wú)外乎兩種方式：一是轉手，二是盤(pán)整，將不良資產(chǎn)主動(dòng)改良成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年起步到現在已有16年，即便有所起伏，但整體趨勢向上。在這種單邊上漲的年代，大家很少關(guān)注基礎資產(chǎn)的好壞，物業(yè)價(jià)值不斷重估，可以通過(guò)再融資來(lái)置換之前的債務(wù)，于是中間很多機構都賺了錢(qián)，但那個(gè)“爛尾樓”還是那個(gè)“爛尾樓”，沒(méi)有人真正地去盤(pán)活過(guò)。
“這種模式簡(jiǎn)單粗暴。我認為，下一輪不良房產(chǎn)處置，對于基礎資產(chǎn)的認知以及抵押物改良能力越來(lái)越重要，關(guān)鍵在于對項目本身的競爭力和盈利空間的挖掘。”德富資產(chǎn)執行合伙人吳舸說(shuō)。
今年年初，某地方資產(chǎn)管理公司（AMC）與一家民營(yíng)金融集團成立了一個(gè)不良資產(chǎn)處置基金，該基金用于收購庫存商業(yè)地產(chǎn)，并將其改造成為公寓，6個(gè)月即實(shí)現了項目的成功退出。
《第一財經(jīng)日報》記者從業(yè)內獲悉，一波房地產(chǎn)處置基金“正在路上”，但它們對住宅類(lèi)的不良房產(chǎn)更感興趣，對商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)用地則相對謹慎。
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