本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）央行和銀保監會(huì )據報推出16條舉措平穩支持房地產(chǎn)市場(chǎng)

（二）全國不動(dòng)產(chǎn)將統一登記查詢(xún)

（三）蘭州官宣剛兌城投債

二、行業(yè)訊息

（一）橡樹(shù)處置恒大資產(chǎn)

（二）三大AMC折戟中南建設

（三）龍光集團被境外債權人提出清盤(pán)呈請

來(lái)源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）央行和銀保監會(huì )據報推出16條舉措平穩支持房地產(chǎn)市場(chǎng)

據媒體報道，監管部門(mén)本周五下發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6個(gè)方面，共16條具體措施。

重點(diǎn)內容包括堅持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵金融機構依法自主協(xié)商延期還本付息和切實(shí)保護延期貸款的個(gè)人征信權益以及鼓勵金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類(lèi)主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持等。

評論：目前國內監管政策正在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更加積極的松綁，金融機構開(kāi)始對房地產(chǎn)的表內和表外融資提供便利，對于存量融資展期表現出更高的寬容度，鼓勵房地產(chǎn)鏈條上各級參與者的融資活動(dòng)。但是國內基本面改善還需要其他方面的放松，預計房地產(chǎn)行業(yè)企穩，但是繼續增長(cháng)潛力較弱。

（二）全國不動(dòng)產(chǎn)將統一登記查詢(xún)

近日，中華人民共和國自然資源部發(fā)布關(guān)于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告，該征求意見(jiàn)稿若正式通過(guò)并實(shí)施，對于不良資產(chǎn)行業(yè)存在重大利好，新法將在辦事便捷以及效率問(wèn)題存在著(zhù)極大的改進(jìn)?；蛟S在不久的某一天，不良資產(chǎn)從業(yè)者就可以足不出戶(hù)對不良債權涉及抵押、查封以及其他資產(chǎn)進(jìn)行全面盤(pán)查，第一時(shí)間對擬收購債權進(jìn)行精確的估值定價(jià)。

評論：新法實(shí)施后，全國不動(dòng)產(chǎn)信息與個(gè)人信息建立全量映射，不良資產(chǎn)從業(yè)者不需要辛苦查詢(xún)資產(chǎn)線(xiàn)索，全國統一平臺就能夠提供準確信息。不過(guò)從另一個(gè)角度來(lái)看，該信息平臺消除了信息不對稱(chēng)，讓不良資產(chǎn)市場(chǎng)更加透明，原先依靠信息差賺取勾兌收益的機構會(huì )退出行業(yè)，倒逼從業(yè)者深化資產(chǎn)運營(yíng)能力。

（三）蘭州官宣剛兌城投債

11月7日，甘肅人大網(wǎng)發(fā)布了《甘肅省人民政府關(guān)于全省金融工作情況的報告》，報告中提到要“牢牢守住了不發(fā)生區域性系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)”。其中報告第3條中提到“加強債券市場(chǎng)風(fēng)險監測預警，對重點(diǎn)發(fā)債企業(yè)逐筆督促落實(shí)償債資金來(lái)源，對存在兌付風(fēng)險的到期債券，第一時(shí)間進(jìn)行預警并介入處置，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續深入開(kāi)展蘭州建投風(fēng)險處置化解工作，確保蘭州建投公開(kāi)市場(chǎng)債券剛性?xún)陡??！?/p>

評論：從蘭州人大公告信息可以看出，地方風(fēng)險已經(jīng)從縣域、地市，蔓延到省會(huì )和省級。地方政府債務(wù)受累于紓困地方企業(yè)，財政赤字不斷擴大導致政府信用透支，目前的意志是剛兌城投債不存在預算約束。

二、行業(yè)資訊

（一）橡樹(shù)處置恒大資產(chǎn)

11月6日晚間，中國恒大公告稱(chēng)，公司已接到資產(chǎn)接管人通知，所涉及的質(zhì)押標的資產(chǎn)，即直接持有該項目的相關(guān)附屬公司股權及公司間負債，已被資產(chǎn)接管人以約6.369億美元出售。此次出售所得款項將用于償還恒大在該項目的財務(wù)義務(wù)。中國恒大預計，該項目將錄得約7.7億美元的虧損。上述中國恒大提到的被資產(chǎn)接管人出售的資產(chǎn)是位于中國香港元朗的一塊擬用于住宅的未開(kāi)發(fā)土地。據了解，恒大香港元朗項目的資產(chǎn)接管人，是美國不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹(shù)資本。

此外，深圳公共資源交易中心11月11日上線(xiàn)了一則新的土地轉讓信息，受轉讓人委托以?huà)炫品绞焦_(kāi)轉讓位于南山深灣片區的T208-0054宗地使用權、地上建筑物、附著(zhù)物，該地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，轉讓起始價(jià)約為75.4億元，競買(mǎi)保證金約為8億元。

評論：橡樹(shù)是外資投資機構中專(zhuān)注不良資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)機構，在公告中橡樹(shù)作為資產(chǎn)接管人處置項目，回現后用于償付恒大的債務(wù)。顯然橡樹(shù)公司作為處置服務(wù)商配合恒大進(jìn)行縮表。但是從公告可以看出項目退出同時(shí)錄入巨幅虧損，這可能是當前現實(shí)的市場(chǎng)反饋，因此大型房地產(chǎn)企業(yè)的紓困仍應當以債務(wù)置換為主，資產(chǎn)變現可能會(huì )導致虧損暴露。

（二）三大AMC折戟中南建設

11月7日晚間，千億房企中南建設發(fā)布公告稱(chēng)，由于市場(chǎng)調整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，暫不支付公司全資子公司HZID去年發(fā)行的美元票據利息。在此之前，中國華融、中國信達以及江蘇資產(chǎn)均向中南建設伸出援手，其也成為被AMC紓困最多的房企，卻依然宣告了違約。

評論：中南建設目前的債務(wù)困難體現在美元票據支付，雖然三家AMC都折戟，但是外部宏觀(guān)環(huán)境難以對抗。通常公開(kāi)信用產(chǎn)品的違約比較難控制，因為交易對手分散并且難以溝通聯(lián)系，而外幣公開(kāi)信用產(chǎn)品則更加難以影響債權人，這也是中南建設的困局所在。疊加人民幣貶值形成的匯兌損失，局勢更加困難。

（三）龍光集團被境外債權人提出清盤(pán)呈請

11月7日晚間，龍光集團發(fā)布公告稱(chēng)，公司及公司兩家全資附屬公司收到呈請人CiticorpInternationalLimited(花旗國際)向開(kāi)曼群島大法院及香港高等法院的清盤(pán)呈請。龍光集團表示，將與公募債境外債權人的債權人小組及其財務(wù)顧問(wèn)繼續進(jìn)行友好磋商，以期盡快就整體債務(wù)管理方案達成一致意見(jiàn)?！肮居行判谋M快推進(jìn)整體債務(wù)管理方案，同時(shí)保持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩定，確保最大程度保障各利益相關(guān)方的利益?！饼埞饧瘓F表示。

評論：近期境外債權人對國內房地產(chǎn)企業(yè)頗為苛刻，這背后有兩層原因，一方面人民幣貶值導致境外債實(shí)質(zhì)杠桿提升風(fēng)險增加，另一方面國內房地產(chǎn)企業(yè)基本面劣化迅速，境外債權人希望保全自身權益。